()乌中民二终字第135号

()乌中民二终字第135号

导读：维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民

民 事 判 决 书

(2010)乌中民二终字第135号

上诉人（原审被告）：现代装饰工程有限公司，住所地：乌鲁木齐市阿勒泰路1001号。

法定代表人：胡建文，该公司董事长。

委托代理人：张开发，男，汉族，1973年8月22日出生，该公司法律顾问，住(略)。

被上诉人（原审原告）：米杰，男，柯尔克孜族，1974年5月7日出生，无固定职业，住(略)。

委托代理人：王涛，鹏程律师事务所律师。

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委托代理人：马挺，鹏程律师事务所律师助理。

被上诉人（原审原告）：米小玲，女，回族，1971年3月25日出生，无固定职业，住(略)。

委托代理人：王涛，鹏程律师事务所律师。

委托代理人：马挺，鹏程律师事务所律师助理。

上诉人现代装饰工程有限公司（以下简称现代装饰公司）因与被上诉人米杰、米小玲定金合同纠纷一案，不服维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民(2009)新民二初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审查明，米杰、米小玲与现代装饰公司于2007年10月24日签订房屋买卖协议一份，约定现代装饰公司将其位于乌鲁木齐市新华南路人才大厦18层766.25平方米的房产以260万元的价格转让给米杰、米小玲。协议约定：由米杰、米小玲先付定金10万元，现代装饰公司派人去房产交易中心办备案落名米杰、米小玲后当时付清余款250万元；现代装饰公司应当保证房屋的真实性，如不按此

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协议履行义务，除退还米杰、米小玲已付房款外，还应承担全部房款30%的违约金。签订协议当日，米杰、米小玲向现代装饰公司交付了10万元的定金。但现代装饰公司未将房产落户到米杰、米小玲名下。2008年11月30日，现代装饰公司将争议的房产落户到陈侨乡名下。

原审另查明，本案争议的房产即人才交流大厦工程由石河子开发区天富房地产公司（下称天富房地产公司）发包给建工集团第一建筑工程有限责任公司（下称建工一建）承建，因天富房地产公司拖欠建工一建工程款，故将人才交流大厦18层842.24平方米的房产抵给建工一建，并同意建工一建抵给第三方。2007年5月，建工一建同现代装饰公司签订一份房产转让协议，约定建工一建将其抵账取得的房产中的766.25平方米抵给现代装饰公司以抵销拖欠现代装饰公司的工程款。

原审认为，根据现代装饰公司提供的二份以房抵债的协议可以确认现代装饰公司合法取得房产，享有对房屋的处分权，因此，其与米杰、米小玲签订的房屋买卖协议是有效协议。双方签订协议时约定“米杰、米小玲先付定金10万元，现代装饰公司派人去房产交易中心办备案落名米杰、米小玲后当时付清余款250万元”，据此可以确定，双方之间付款、落户属于同时履行，但在时间先后上，现代装饰公司落户义务在先，米杰、米小玲付款义务在后。而在履行合同过程中，现代装饰公司收取定金后未履行给米杰、米小玲落户的义务，

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并且在未解除合同的情况下又将同一房产转让给他人，其行为已构成违约，米杰、米小玲要求现代装饰公司承担违约责任合理，原审予以支持。根据我国担保法和合同法的规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据此条规定，米杰、米小玲要求现代装饰公司承担双倍返还定金的违约责任合理，原审予以支持。需要说明的是，双方当事人在签订协议中虽然将定金书写为“订金”，但是现代装饰公司向米杰、米小玲出具的收据中补充记载了“定金”二字，同时在庭审中现代装饰公司也确认了所收取的10万元是“定金”性质，因此，本案可以适用定金罚则。现代装饰公司提出未给米杰、米小玲办理落户手续是因为他们未交纳250万元房款违约在先所致，对此，现代装饰公司未提供有效证据证明米杰、米小玲支付房款是先义务，也不能证明米杰、米小玲拒绝办理落户手续，故关于“违约在先”缺乏事实根据，现代装饰公司要求免责的抗辩理由不能成立，原审不予支持。遂依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：现代装饰工程有限公司双倍返还米杰、米小玲定金20万元。

一审宣判后，上诉人现代装饰公司不服原审判决，提出上诉称，首先，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，因为我公司取得房产的依据是两份抵债协议，对房产只享有债权而不享有物权，在该房未

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登记在我公司名下即对外进行处分，合同应属无效；其次，协议未履行的原因是米杰、米小玲一直称其未找好下家，未将250万元房款凑齐，并不予配合，过错在米杰、米小玲而非我公司。且我公司将房产暂时落户于公司员工陈侨乡名下，是为今后转让方便，公司仍享有所有权，只要米杰、米小玲将钱凑齐，我公司可以随时办理房产过户手续，双方并未约定具体的备案时间，故合同可以随时履行。综上，请求二审查明事实，依法改判。

被上诉人米杰、米小玲答辩称，双方签订的合同合法有效，现代装饰公司收取10万定金后，一直拖延不予办理产权备案手续，后又将房产过户与他人名下，明显构成违约，其上诉称我们未支付余款故未办理落户手续的理由不能成立，依据协议的约定只有其办理备案落名后，我们才应履行付款义务，其称落户于公司员工陈侨乡名下是为了转让方便纯属狡辩，请二审驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人现代装饰公司申请证人陈侨乡及其财务经理乔迎春出庭作证，证实陈侨乡系其单位员工，房产虽落户于陈侨乡名下，但产权仍归公司所有，其公司仍可继续履行合同以及未办理过户备案手续系由于米杰、米小玲未将钱凑齐而致，过错在米杰、米小玲。被上诉人米杰、米小玲质证后认为二证人与上诉人现代装饰公司间有利害关系，对其证言均不认可。因二证人均系上诉人现代装饰公司方员工，与其有利害关系，故本院对上述证人证言不予采纳。

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经本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为，首先，关于合同的效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。则本案中，现代装饰公司与米杰、米小玲在平等自愿的基础上，协商确定现代装饰公司将其抵账取得的房产卖给米杰、米小玲，双方所签协议并不违反法律规定，为合法有效合同，而物权变动与否不影响合同的效力。故现代装饰公司关于房产尚未登记于其名下，其不享有物权，双方所签合同无效的上诉意见依法不能成立，本院不予采纳。

其次，本案是否应适用定金罚则，由现代装饰公司双倍返还定金的问题。因现代装饰公司收取米杰、米小玲定金10万元后，一直未在房产交易中心办理备案将房产落户于米杰、米小玲名下是不争的事实，依据双方协议之约定：米杰、米小玲先付定金10万元，现代装饰公司派人去房产公司签合同，天富房地产公司的人和现代装饰公司的人去房产交易中心办备案落名米杰、米小玲后当时付清余款250万元。则原审据此认定现代装饰公司落户义务在先，米杰、米小玲付款义务在后，现代装饰公司行为已构成违约并判决现代装饰公司双倍返还米杰、米小玲定金20万元并无不当。现代装饰公司关于合同未

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履行的原因系米杰、米小玲不予配合及房款未凑齐的上诉理由，因未提供有效证据佐证，本院不予采信。至于现代装饰公司是否还享有对房产的处分权并不影响对其未按约履行合同这一违约事实的认定，故对其就此提出的上诉理由，本院亦不予采纳。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一） 项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4 300元（现代装饰公司已预交），由上诉人现代装饰公司自行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 徐艳萍

审 判 员 刘若昱

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审 判 员 赵俊龄

二0一0年四月七日

书 记 员 李 浩