房地产开发习题

2．某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元／m2，专业人员费用为建造成本的12%其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一欢人，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售格为9600元m2，试求该项目的开发商成本利润率。

3、某家庭预买一套面积为110M2的商品住宅，单价为4200元/M2，首付款为房价的30%，其余申请个人住房抵押贷款。已知抵押贷款的年利率为6%，期限均为20年，均采用等额还本付息方式，该家庭每月以月收入的40%来偿还抵押贷款，问该家庭最低月收入是多少?

4、某房地产开发项目的现金流出、现金流入如下表（单位：万元）。

序号 1 2 3 4 5 6 项目 现金流出 现金流入 净现金流量 累计现金流量 折现净现金流量 累计折现净现金流量 1 2 3 2800 4 5 1100 1800 0 860 0 1400 －800 700 1440 （1）若取折现率为8%，试完成上述表格（直接在上表中填写），并写出第4年的折现净现金流量计算式。

（2）分别计算项目的静态、动态投资回收期。

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。

（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。 （2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。