关于贵阳房地产价格走向的思考

作者：黄圳

学号：10100200091

(贵州师范学院、体育学院10级1班)

摘要：城市房价持续走高，不仅是贵阳市，而且是全国性的普遍现象。国家以“国十条”严厉房地产市场，期望实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长。贵阳要坚决执行确定的方针与，建立以为主导的房地产市场运行与机制；不断提高国民的收水平，让人民分离改革开放的成果；通过加快大城市周边小城市的发展以有效分流大城市居住人口；通过法律和的强硬手段从根本上终结房地产商的“暴利时代”；继续发挥金融手段，在稳定楼市价格的同时合理科学地保护房地产产业可持续发展。

关键词：贵阳；房地产市场；房价

中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱产业，要实现科学、健康、可持续发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”，需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努力探索一条与社会主义市场经济相适应的发展道路和操作模式，把过快上涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。

一、城市房价的普遍高涨，不仅是贵阳市，而且是全国性的普遍现象，引发举国关注

2009年中国土地市场火爆，全国土地出让总价款达15910.10亿元，其中，房地产用地出让价款达13391.8亿元，占出让总价款的84.2%；多数城市土地出让金收入增长同比超过100%，产生了一批“地王”，市场活跃程度超过2007年。据6个一线城市2009年成交楼面均价统计，北京5513元/平方米，同比增长46%；天津4250元/平方米，同比增长40%；上海8042元/平方米，同比增长150%，广州6204元/平方米，同比增长%；杭州6553元/平方米，同比增长52%；深圳住宅用地平均溢价水平逾60%。全国统算，花1元钱从农民那里买来地，从城镇居民拆迁征得的地，拍卖给地产商，能够获得3元钱，成为地方财政收入。如上海财政收入的25%来自房地产。

与此同时，楼市价格快速上涨。据中国政务景气监测中心统计，全国70个大中城市房价同比涨幅2009年5月为-0.06%，到12月为7.8%，其后直到2010年4月高达12.8%，5月才落到12.4%。另据2010年7月1日青岛新闻网转载的印度《金融快报》报道，2009年世界各国房价增长幅度是：中国68%，定居首位，其它中国30.6%、新加坡24.3、印度13%。当然这个统计不一定全面，但它也反映了中国的楼市价格在世界比较中，确实是过快上涨。

过快上涨带来的后果如果得不到有效的干预，必定会出现房地产泡沫。学术界公认的标准是，房价连续三年年增长幅度都超过10%，可以界定为出现房地产泡沫。房地产泡沫的出现会带来直接的经济衰退，如笔者考察过日本，1991年之前的30年间，日本不干预房价，导致近十年的经济衰退。笔者也

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参加过迪拜在中国投资房地产项目的谈判，迪拜那种依靠全球融资和全球销售，放任“楼花”炒卖，大大加速了其早已形成的房地产泡沫在2009年的彻底破灭，教训深刻啊！迪拜2010年宣布退出青岛“小麦岛”价值逾亿元的房地产项目开发，即为“泡沫”现象之一。

二、2009年末到2010年春，国家以“国十条”的，楼市，让热得发烫的楼市开始将温趋冷

2010年1月10日正式发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，但是在文件发出后，房地产的博弈更加激烈，当月同比涨幅达到9.50%。其后3个月分别为10.70%、11.70%、12.80%。在这种情况下，2010年4月17日，继“国四条”、“国十一条”中，将住房问题上升到社会稳定的高度，从考核问责、差别化信贷、住房用地供给、市场监管、地方的贯彻落实等多个层面，坚决遏制部分城市房价过快上涨。从2009年12月14日算起，短短4个月时间里，4次出手楼市，而且一次比一次严厉。的结果是，2010年“五一”期间，全国一线城市房地产市场交易统计数字显示，“史上最严厉”已经让热得发烫的楼市开始降温趋冷。

三、房地产市场价格普遍高涨

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度

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均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

四、推动我省房地产业发展的建议

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（一）土地市场规范化

第一，提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，应具备灵活、及时的土地、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

第一，在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

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第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。在宏观上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，应当有意识地制定、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强宏观

第一，加快消化积压空置商品房。必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。 综上所述：希望贵阳市的房价早日回归到一个理性的价格；让平民百姓都能有一个平安的归宿；让社会主义社会早日实现；让房地产产业成为建设和谐社会幸福产业。

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