小城市公共租赁住房问题探析

小城市公共租赁住房问题探析

作者：李迈

来源：《经济视野》2015年第01期

【摘 要】公共租赁住房是当前我国实物保障性住房建设供应的重点，但目前仍面临着融资、供给模式、退出等一系列难题。本文通过对我国小城市公共租赁住房特点的分析研究，提出完善小城市公共租赁住房若干问题的建议。 【关键词】公共租赁住房 小城市问题对策 一、公共租赁住房的内涵 （一）公共租赁住房概念

公共租赁住房最初是为解决既不符合廉租房申请标准，也买不起经济适用房和商品房的“夹心层”群体的住房问题而推出的保障性住房，2013年12月2日，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公租房和廉租房同时启用，这一措施使公共租赁住房的保障群体进一步扩大。

（二）公共租赁住房的基本特征

公共租赁住房具有三大基本特征： 一是非营利性，其投入大、产出小、资金回收期长、追求利益最大化的房地产开发企业不愿意涉足，必须由主导提供。二是具有不充分的排他性，从静态来看，一户居民享受的公共租赁住房不能同时被另一户居民所享有；而从动态来看，某套公共租赁住房的使用权不能永久地被某户家庭所占有。公共租赁住房是由特定群体动态享有的，当居住家庭不符合其标准时，就应当退出公共租赁住房体系。三是具有“拥挤性”当市场上商品住宅的价格不断上涨时，会有越来越多的家庭需要公共租赁住房（也包括其他类）因此，公共租赁住房不是纯公共物品，而是准公共物品。这一性质决定了需要出面来组织供应，克服市场机制失灵的缺陷。 二、小城市公共租赁住房存在的问题 （一）资金问题

毫无疑问，建设公共租赁住房所需的大量资金由财政投入，年投资回报率通常很低，长期持续无疑给地方财政带来巨大压力。除此之外，公共租赁住房后期管理维护也需要大量花费。因此，公共租赁住房建设的瓶颈就是资金问题。大多数小城市财政无力单独负担如此庞大的财政支出。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

（二）供给模式问题

1、供给模式单一： 大多数小城市都是坚持由投资建设和供给分配的模式。 2、供给规模较小：大多数小城市公共租赁住房的有效需求量与实际供给量相差比较大。 3、管理部门交叉：建立的保障性住房领导小组成员，分布在办公室、城建委、社保局、房产局、民政局、、国土资源局等多个部门。多头管理容易造成责任不明、效率较低下的问题。

4、管理制度不全： 关于公租房及保障性住房的制度建设相对滞后，没有完整的一套制度体系，经适房、公租房和廉租住房的退出制度比较乏力、执行力不够，也没有有力的处罚措施。

三、完善小城市公共租赁住房问题的建议

（一）多渠道筹集公共租赁住房住房建设资金，通过制度创新，引导资金流向 1、公共租赁房可租可售，资金灵活回笼

现行住房保障制度下，经济适用房只售不租，而廉租房只租不售，二者之间缺乏可租可售的转换通道。租售割裂现象不仅因经济适用房和廉租房住房者享有的权益不同而破坏住房保障的公平与统一，而且缺乏灵活性，容易造成保障房资源的闲置与浪费，延长资金回收周期，同时也加重了的建房负担。同时，从人文情怀看，小城市居民，尤其是刚由农民转变来的新居民，他们对住房的心理预期，往往是要拥有产权的，即拥有“自己的房子”，而很难接受“以组代购”住房消费模式。公共租赁房的“先租后买”就显得很有比要了。租售并举制度不仅可以提高保障房的使用效率，减少空置现象，更重要的是加快保障房租金与售房款的回笼。回笼资金再投放到保障房的建设中，可以形成良好的资金链循环，从而有效缓解保障房建设资金不足问题。

2、专业融资平台，市场化运作

可以成立专业的保障性住房建设投资公司，主要负责危房拆迁和保障性住房的建设。该公司可以釆取主导、专项投资、封闭运作的模式。公司用拆迁地块的土地使用权作为抵押，与多家商业银行组成的银团签订贷款额度，为完成拆迁工作提供资金支持，在与国家开发银行各地支行签订贷款额度，利用这些资金开展保障性住房项目建设。同时成立专业化的住房保障融资平台，着力打造资金融通与偿还循环链，以确保资金使用安全与公司偿付能力，保障项目资金良性循环与开发的可持续进行，防止资金链断裂。 （二）分阶段，不同模式发展

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

在集中建设模式中，应控制单个项目的建设规模，扩大房源的分布空间。同时积极推进各种形式的配建。当然，仅靠的力量建设公共租赁房，资金有限，这一阶段应通过优惠资金补助等方式鼓励社会力量参与投资，鼓励有条件的企事业单位或产业园区利用自有土地上建设公共租赁房，促进公共租赁房多元化发展。第二阶段应积极探索如何充分利用现有存量房源进入公共租赁房管理体系，可以考虑成立公共租赁住房经营管理公司。先承接管理集中建设的公共租赁住房，并积极筹划与住房租赁市场对接的模式和机制，后期逐步吸纳社会存量住房，发挥租赁管家公司的职能，并在吸纳存量出租房源基础上，统一调配，用于公共租赁住房保障。

（三）设立统一的管理机构

学习和美国和欧洲等成功的经验，建立统一的住房保障管理机构和工作机构，调整机构管理减少职能重叠，减少审批环节，管理人员数量及其他管理费用，节省公共资源的缺点，提高行政效率。 参考文献

[1]李安琴，浅议我国保障性住房建设的融资问题，财经界，2012.

[2]陈超.共有产权公共租赁——“黄石模式”破解棚户区改造难题.城乡建设，2010. [3]董昕.中国住房保障范围的变迁与现状研究.当代财经，2011.

[4]杨梦涯.公共租赁住房建设和管理重在解决好三个问题.成都行政学院学报，2012. [5]中国发展研究基金会，中国城镇化进程中的住房保障问题研究，2013. 作者简介

李迈（1991-），女，山西运城人，山西财经大学在读，社会保障专业，研究方向：住房制度。