渝中区房地产

渝中区 地处长江和嘉陵江交汇处，幅员面积23.71平方公里，人口逾66万。地区人口总量决定了对房地产的需求上限。渝中区庞大的人口基数是对房地产需求的基础。

（1）消费者对市场环境、居住环境、物业管理、宣传推广方式、产品类型等方面的接受程度

1．市场环境：

（渝中区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要）明确指出：

——居民生活水平不断提高。“十五”以来，居民生活质量和水平与经济社会发展共同提高。城市居民人均可支配收入突破10000元，2005年达到11240元，年均增长10.3%；恩格尔系数降低到36%，居民人均住房建筑面积达到25.4平方米；

——建筑房地产业。围绕实施渝中半岛城市形象设计方案，以节能、节地、智能和绿色环保为导向，体现巴渝文化和山水特色，适应房地产消费结构升级的要求，引导有影响有实力的房地产开发企业参与旧城改造，开发高中档楼盘，形成商务地产、住宅地产、高中档楼宇配置合理的开发供应体系。大力发展建筑安装装饰业，支持建筑、安装、装饰企业向外拓展市场，培育一批品牌装饰企业。改革和完善工程建设管理机制，严格实行招投标和工程监理等基本建设管理制度，加强建筑工程质量和安全监管，创造公平竞争、规范有序的建筑市场环境。繁荣房地产交易市场，完善装饰装修、物业管理等相关行业的管理规范，促进建筑房地产业健康稳定发展。）

2.居住环境：

消费者更倾向于有完善生活配套的区域。商业方面：渝中区是重庆市的商贸中心，解放碑地区是重庆最繁华的商业区和购物中心，有重庆百货大楼、大都会广场、新世纪百货、友谊华侨市场、商业大厦、等各类商业企业近千家。交通方面：南北桥梁、隧道、索道相连，四通八达，纵横交错，快速便捷的立体交通网络。区内共有公共交通运营线路78条，1092公里，拥有车辆1108辆，客运总量达17145万人次，并有各类城市出租汽车5202辆。由此可见渝中区有着便利的交通，和丰富的生活配套。

纵观近几年有规模的楼盘，即使不靠山不靠水，小区内一样绿树成荫，有流水，有凉亭.、有休闲娱乐场等。无景不成小区，已成为现今楼盘的代表特色之一。其中有位突出的一点是小区的绿化建设。随着社会主义和谐社会的深入人心，人们对生活品质的追求也越来越高，在“住”方面，消费者更注重健康、舒适、便捷的生活环境。

渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域”。所以，这个独一无二的特点，能吸引更对投资者的青睐。

3.物业管理：

物业管理进入房地产标志着，小区安全的全面升级，比起从前，我们的居住环境更加安全化、系统化、规范化。虽然如此，仍然有一些物业管理不够规范，或者操作不当，这时，消费者便会更加青睐于规范化，好口碑的物业管理

4.宣传推广方式：

目前房地产市场上，开发商青睐的宣传途径主要包括报纸、房展会、路牌条幅、互联网络、电视广播、宣传单页以及业主联谊等。

传播渠道报纸 朋友介绍 房展会 路牌 杂志 互联网 电视 广播

比例 66% 50% 26% 14% 13% 9% 7% 5%

从上述调查数据可以发现：报纸是房地产广告的主要媒体，而口碑即熟人朋友的推荐也中有相当重要的地位，其他途径各具特色。以下是各种主要途径的特点比较。

报纸广告优势明显：报纸的受众广泛，易被广大客户接受；可保存；易传递；色彩丰富，表现形式多样；费用相对低廉。房地产项目大多选择报纸广告作为主要的宣传方式。

房展会优缺点分明：项目集中，新盘往往在展会上推出；对客户而言，能短时间内了解尽量多的项目还是在展会上。展会上的资料比较全，对感兴趣的项目可以直接咨询销售人员，这一点优势比报纸明显；新项目总能吸引客户的目光，在展会上也可造势，因为许多新项目在展会前一段时间一般开始销售或内部认购，可以集中在展会上预约客户来签单交钱，以达到造势目的，炒旺人气，以吸引更多的客户关注。以往展会的大量成交中有相当一部分属于造势行为。但由于项目非常集中，客户的注意力也很容易被分散，常常挑花眼，凭冲动购房的较多，展会上签约多，展会后退房比例往往也比较高。

路牌和条幅对周边潜在客户有良好作用，尤其是物业处于比较成熟的区域，许多客户购买新房时，仍希望在原居住地附近。及时安排路牌和条幅广告能够吸引周边潜在客户，重要交通枢纽处对过路客户有重要的吸引作用。

互联网优势在于可以足不出户即找到自己需要的房地产项目，是没有场地的房展会；缺点在于网上资料不齐，套型图浏览受网路速度限制。

市区交通台的广播听众比较固定，主要是出租车司机和有车族两大群体，合适的项目可借此定向宣传。电视图文并茂，直观的楼盘环境和现房实景对客户有相当的吸引力。但广播电视转瞬即逝，可保存性较差，有效客户看到的机率较低，需要反复播放才能给客户留下印象，成本较高。

值得关注的是朋友介绍，即口碑。不需要付出宣传费用，能抓住客户心理，因为自己选定的项目都认为是最好的，会尽力对朋友宣传他的感受，此时从众心理就会发生重要作用。有调查认为，购房客户中60％以上为管理人员，大多工作较忙，没有时间和精力认真分析和筛选，因此朋友推荐的项目相对容易得到认同，成交的机会随之增大，这在高档物业中尤其显示出重要作用。业主联谊以及开发商为业主制作的客户通讯，可以说就属于建立口碑的具体手段。

此外，还有车体广告、宣传单页等其他传播工具。国内目前已形成一定体系的家电营销宣传值得借鉴，他们一般根据淡旺季节差别、产品生命周期所处的不同阶段，合理运用广告宣传手段，房地产广告按照实际情况综合运用各种宣传手段，单独仰仗其中任何一种手段或是机械的增加投入都是不可取的。

5.产品类型：

目前房地产市场根据不同的分类方式，可以分为如下几种：

1.根据房地产用途，分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场等。

2.根据房地产档次，分为高档房地产市场、普通房地产市场、低档房地产市场。

由于消费者的年龄、家庭规模、家庭收入、教育水平等不同。开发商需考虑消费者对房屋的特殊要求。 不同收入状况、不同购房动机、不同的生活方式、不同的需求档次，决定了消费者对某个档次房地产更能接受。