三亚“海景花园〞产权酒店工程
可 行 性 研 究 报 告
第一章 工程背景
1.1 三亚是我国唯一的热带旅游滨海城市，是世界上热带海洋旅游资源最
密集的地区之一。三亚拥有“中国人居环境奖〞、“中国人居环境范例奖〞、“中国优秀旅游城市〞、 “中国十大魅力城市〞 等9个国家级命名品牌。 2004年7月，三亚将城市定位再次调整为“一市、两都、三中心〞—— “国际性热带海滨风景旅游城市〞；“健康之都〞和“休闲之都〞；“会展中心、〞“购物中心〞、“时尚中心〞。 世界旅游组织总干事费兰贾利说：“三亚的美丽远远超乎我的想象！〞。著名学者、作家余秋雨先生在中央电视台推介三亚时说：“……比方人们在选择要度假地方的时候, 相当多的人会想到这座城市的名字, 去过的相当多的人会考虑到我会再来, 再来以后又有相当多的人，想到我能不能在这儿买间房子住下来。这种让人非常挂念，甚至于有一种家园感的这幺一种吸引力，我认为这是一座城市的魅力。〞
基于上述因素，2003年初全国八省市新华书店负责人对三亚进行考察后提出了在三亚湾产权酒店的工程设想，并和有关部门进行了初步的接触和沟通，取得了较为一致的认同。年中我们完成了“工程可行性报告〞和“土地意向书〞等前期工作。 后来由于“非典〞风波，致使该工程搁浅，原方案每亩36万元出让给我们的25亩地已被别人以每亩150万元买走，错过了大好时机。
1. 3三亚海景花园是一幢完工验收但尚未使用的现房。地处三亚市中心区
域三亚湾路临海一线，紧邻三亚湾海月广场，位于迎宾大道和“椰梦长廊〞的交汇处，也是环岛高速东西线出口路的交汇处，在东边“亚龙湾〞和西边的“天涯海角〞、“南海观音〞的中间位置，与凤凰国际机场相隔仅15公里。这里风景优美，生活配套设施齐全，与正在建设中的三亚国际客运、货运码头相邻，城市公交至各主要旅游景区经过本工程。该楼盘距海边约五十米左
右，主体为 U字型，中间十二层，两侧各9层，属户户可看海的一线海景楼盘。工程主体外观呈梯步形态，大开间观海阳台，充分利用海景资源。外立面色彩大方，简洁典雅，整体建筑给人以舒畅放松的幽雅风格。该工程属真正的一线海景工程，而且被誉为三亚湾一线海景的“龙睛〞位置。
1.4随着三亚经济的飞速开展，一线海景楼盘中，“阳光棕榈湾〞、“瀛寰〞、
“椰蓝湾〞、“海阔天空〞、“海洋之星〞、“凭海临风〞、“阳光海岸〞、“碧海蓝天〞、“擎天半岛〞等工程，均价均在8500元/平方米以上，小户型均价超过10000元/平方米，且存量房所剩无几。三亚一线海景房供不应求，价格也居高不下。“阳光海岸〞二期工程、“瀛寰〞二期、“芭芭拉〞〔新盘〕均价均达11000元/平方米以上，销售前景喜人，被大家一致看好。一线海景商业用房价格均在16000元/平方米左右，并且根本售空。
经我们屡次考察认为 ：“三亚海景花园〞位置特佳，结构理想，最适宜开发为产权式酒店。该工程目前以现房形式整体出让，而价位不高，确实是千载难逢的好时机。
本可行性研究报告是在对三亚旅游经济进行了宏观经济研究和实地考察提出工程构思的根底上，对“三亚海景花园〞产权酒店的工程的市场、技术、工程和经济上是否合理，进行的分析和论证，对工程的可行性进行评价。
第二章 市场分析预测
产权式酒店是20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，它
是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费居住权的一种模式。1999年10月27日，中国第一家产权式酒店“南海传说温泉渡假村〞在海南面世，短短几年产权式酒店悄热中国——2001年广州远洋商务大厦产权酒店掀起了产权酒店在全国的投资热潮；4月，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空；7月，上海“海南皇冠假日酒店〞一周销售60套；9月，北京金色假日产权酒店开盘不久，400多套房子就被抢购了一半；福州阿波罗大酒店开盘三天即预定300套。拥有丰富旅游资源的海南，其产权酒店对国内外消费者有着更大的吸引力：2002年底，来自温州的40人购房团，看到海南陵
水香水湾产权酒店后，有15人当即掏钱订下了18套；在泰国举行的第一届海南乡团联谊会商品展销会上，龙泉海景产权酒店带去的14套产权客房也被泰国华人抢购一空------。三亚湾临海一线作为产权式酒店仅有“天泽海韵〞一家，位置比三亚海景花园稍差，但当年仅卖楼花就到达6500元/平方米，建成后卖价到达12000元/平方米，目前经营得红红火火，客房常年供不应求。
2.2 产权酒店为何在我国一出现，仅三、四年时间就迅即遍地开花？从产
权酒店的“收益流程〞可以分析出投资产权酒店最吸引人之处在于投资者无须靠自己的运作来获得收益，同时整个收益可以延续30—50年，令投资者可以感到终生有保障。产权酒店的另一个卖点是与银行储蓄相比，其“投资〞性能更强。长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止于2002年2月的八次降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会大理财观已经发生了根本性的转变。除此之外，投资产权酒店还有多项连带回报：1.效劳水平优，装修配套齐全、到位；2.回报高、增值快；3.用处多，待客经营两不误。产权酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原那么，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是置业又是增值的全新概念，所以，为越来越多的人所接受。可以预测，在全国各地，尤其是旅游城市，产权式经营的房地产数量还将大幅上升，它为以房地产销售扩大内需的政策注入了新鲜活力。
出版发行系统特别是新华书店遍布全国各地，每年，系统内不少成员到三亚旅游度假，如遇黄金周，客房难找，一线海景房更是天价令人乍舌。产权酒店建成，有利于发挥系统优势。另外采用产权酒店的形式，有利于系统内多家单位投资，大到一整层，小到一小间，投资形式多样、灵活。
2.4 由于产权酒店是旅游业开展最为迅速的一局部，属于旅游物业，拥有得
天独厚的丰富的旅游资源的三亚在开发产权酒店工程方面便有着无可比拟的优势；又因为产权酒店一般需位于旅游要道，拥有充足的客源，拟建于三亚湾龙睛位置，由全国出版、发行界的同仁们共同发起的“三亚海景花园〞
产权酒店必将得到丰厚的回报。
第三章建筑方案及工程选址
3.1.1 “三亚海景花园〞 产权酒店拟占地5004.84m²，总建筑面积约17994.24
m²，共六个单元，六部电梯。主楼最高层数为12层，目前给排水、电气、电梯、消防设备齐全，绿化景观幽雅，全部部工程已经通过政府验收。
3.1.2 “三亚海景花园〞 产权酒店为框架结构。
3.1.3 各层功能分布：一层为大堂、中西餐厅、会议中心、娱乐中心。二
至十二层为客房。
3.1.4. 小区配套有：地下车库、物业管理用房、一层商铺等
3.15 室内装修：四星级标准〔地面、墙面、门窗、吊顶------〕
3.1.6 室外装修：〔外墙、底层门脸------〕
3.1.7. 空调：大堂为柜机，客房为分体空调。
3.1.8 电气：按四星级标准配置。
3.1.9. 给排水：独立给排水系统。
3.1.10 通讯：每间客房一部程控 +宽带上网。
3.2.1. 工程选址：根据产权式酒店特点，“三亚海景花园〞现房位于三亚湾
路和迎宾路交叉口〔目前已与产权人达成意向〕。紧傍三亚湾路，面向大海，离大海沙滩缺乏50米，交通方便，环境幽美，周边多为已开发的高档渡假
酒店，根底设施较为完善。
第四章 工程实施
4.1 “三亚海景花园〞的方案实施期为2006年01月至2006年12月，工程
建设周期为一年月。
4.2 工程的工程施工阶段由各业主成立指挥部，指挥部下设专业工程部，
负责工程工程施工的全面工作，直至工程的竣工验收。
4.3 “三亚海景花园〞将于2006年12月建成开业，2007年1月正式投入
使用。
第五章 工程的经营管理
“三亚海景花园〞建成后，将是全国唯一的一个出版发行系统产权式酒店------将利用行业客源优势，出租客房来获取一定的收益。
5.2 工程建成后，将由各出资方组建管理小组经营管理，或者委托海南省新
华书店、酒店管理公司经营管理。
第六章 工程财务分析：
6.1.1 根本数据：
工程占用土地面积：5004.84 m² 本期总建筑面积约17994.24m² 其中:
可售住宅面积为14602.82 m²
一层商铺建筑面积:1236.75m²,其中留300 m²作酒店大堂用. 车位建筑面积:2154.67 m²,共40个车位. 土地使用年限:终止于2071年4月24日 土地获得方式:出让.
目前现状:共六个单元,有6部“松下〞电梯,最高层12层,水、电路、电梯、消防设备齐全，绿化景观幽雅，全部工程已经通过政府验收。
经营规模：共12层 500间标准间,每间房间面积平米。
6.2.1. 工程投资额：
此工程选址在三亚湾城市中心区，目前已与产权人达成意向，现房转让价格现为4500元/ m²，工程的转让费〔含土地出让金〕为： 元万元
工程总投资额：
工程总投资额
单方造价序号 工程名称 单位 数量 (元/m2) 1 工程转让费 m2 5000 8,997.12 合价(万元) 备注
2 二次装饰改造费用 客房及公用局部装饰 m2 1150 1,679.3243 大堂商铺装饰 m2 1250 154.5938 车位装饰及安装 m2 300 64.6401 家具及工器具等费用 套 160 600 9.6000 分体空调费用 套 500 2000 100.0000 柜机(大堂及商铺) 套 8 4500 3.6000 电视机\\DVD等 套 500 2100 105.0000 冰箱 套 500 1000 50.0000 10,264.1663 小计 万元 2 4 不可预见费 万元 513.2083 11,727.0865 合计 万元 5 11,727.0867 投资总概算 万元 8 可销售面积单方造价 元/m2 5 含客房和大堂 5% 7,467.6287 可售面积 含客房和大堂9 可销售客房单方造价 间 7,467.6287 可售面积 含客房和大堂10 可销售商铺单方造价 间 7,467.6287 可售面积
工程的总投资即总本钱为：万元人民币 其中：一层可租商铺本钱为：平米元/平米万元
每间客房建设本钱为：(11727.0865-652.6926)万元÷500〔间〕万元/间。
6.3.1 工程的利益预测：
在“三亚海景花园〞工程中，按平均房价、开房率、酒店的各种收入支出，以及有关财务数据，作出相关的根本财务预测〔根本财务预测暂时不考虑利息计算〕。
该工程为座北朝南临海一线酒店。随着三亚的迅速开展、游客的增多，其房产自身增值幅度大，近些年内增值达10%。
客房及商铺出租收入预测表
〔2007－2021〕
单位:万元
序名称 年度 2007 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合计 号 1 年总收入(万元) 年收入(万元) 占营业收客房入% 2 出租 平均房价(元) 客房出租率% 年收入(万元) 占营业收入% 商铺3 平均单价出租 (元/平米/月) 商铺出租率% 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 1727 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 2174 26091 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 2030 24365 188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 188 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 ＊客房以元/间·天、60%开房率计〔以同档次酒店平均，黄金周和旅游淡季互抵〕,房间500间.一层商铺以160元/平米/月,面积为平米.
损益及利润分配预测表
(2007-2021) 单位：万元 年度 2007 序号 工程名称 1 2 营业收入 2174 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 2174 370 26088 4435 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合计 营业税收及370 附加 3 4 营业本钱 其它本钱 109 622 109 622 109 622 109 622 109 671 109 671 109 671 109 671 109 744 109 744 109 744 109 744 1305 8148 5 6 7 8 9 本钱合计 利润总额 1101 1073 1100 1073 168 905 905 1100 1073 168 905 905 1100 1073 168 905 905 1149 1024 168 856 856 1149 1024 168 856 856 1149 1024 168 856 856 1149 1024 168 856 856 1222 951 168 783 783 1222 951 168 783 783 1222 951 168 783 783 1222 951 168 783 783 13888 12192 2021 10176 10176 减:所得税 168 净利润 905 可供分配利905 润 10 平均每间房 可供分配利润
本钱费用预测表
(2007-2021)
序号 名称 年度 2007 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合计 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 1308 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 97 12 1164 144 单位：万元
1 营业本钱 其中:客房原材料本钱 97 其它 2 营业费用 其中:能源消消耗用 维修费用 工资福利费用 12 177 177 177 177 226 226 226 226 299 299 299 299 2808 90 24 60 90 24 60 90 24 60 90 24 60 90 73 60 90 73 60 90 73 60 90 73 60 90 90 90 90 1080 146 146 146 146 972 60 60 60 60 720 其它 3 管理费用 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 36 445 444 444 444 444 444 444 444 444 444 444 444 5329 其中:固定资产折旧费 300 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 299 3589 88 其中:二次装饰工程折旧 摊销费 其它 4 税金 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 88 45 12 1056 540 144 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 370 4440 合计 1101 1100 1100 1100 1149 1149 1149 1149 1222 1222 1222 1222 13885 根据以上设定参数，工程投资可在12年内收入本钱。
6.3.2 每间客房的投资回报：
综合上表可以分析看出：
每间客房一次性投入资金万元，通过12年的酒店经营可以收回本钱。 本投资估算及收益分析都是从市场和行业基准指标为准，从保守方面分析，本着保证投资者的利益不受损失。
第七章 结论：
综合以上分析，“三亚海景花园〞产权酒店为一投资性能强、风险小、
回报高、增值快的有极大开展空间的好工程。
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