2016年下半年浙江省房地产估价师《相关知识》：我国的金融体系考试试卷

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】 A：3000元㎡ B：3277元／㎡ C：3295元/㎡ D：3599元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格 2、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

3、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

4、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。

A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益

D．土地与建筑物共同产生的净收益

5、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66

D．1.53

6、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。 A．购房者 B．承购人 C．预买客户 D．潜在客户

7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润 8、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。

A．1999年8月1日至2002年4月1日 B．2000年10月1日至2002年4月1日 C．1999年8月1日至2002年10月1日 D．2000年10月1日至2002年10月1日

9、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为__万元。 A．850 B．845 C．869 D．857

10、业主大会由__组成。 A．缴纳物业服务费用的业主 B．物业管理区域内全体业主

C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人

D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表 11、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施 12、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。 A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法 13、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准

是。

A：重量限值 B：浓度限值 C：体积限值 D：质量限值

E：执行层的组织协调

14、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。 A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失 B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件 C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用 D：施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失 E：执行层的组织协调

16、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制

E：执行层的组织协调

17、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划 B．城市规划 C．土地开发 D．城市建设 18、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门 19、房地产估价采用。 A：差额定率累进计费 B：足额定率累进计费 C：差额定率累退计费 D：足额定率累退计费 E：执行层的组织协调

20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。 A．3758.57 B．394203 C．3966.10 D．4769.85 21、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系 B．财产关系和人身关系 C．民事法律关系 D．法律关系

22、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。 A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格 23、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。 A．确定建设施工的各种图纸准备就绪 B．完成全体工作人员的筛选工作 C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是．【2003年考题】 A：37年 B：40年 C：60年 D：63年

E：工业用地的监测点评估价格 25、流通汇总货币需要量等于。

A：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)／货币流通次数 B：(一定时期待售的商品数量+单位商品价格)／货币流通次数 C：(一定时期待售的商品数量×单位商品价格)／货币流通次数 D：(一定时期待售的商品数量-单位商品价格)×货币流通次数 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。 A．消费价格指数 B．商业零售价格指数 C．上证价格指数

D．建安工程价格指数 E．中房价格指数

2、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处__罚款。 A．5万元以上10万元以下 B．5万元以上20万元以下 C．3万元以上10万元以下 D．1万元以上3万元以下 3、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还。年贷款利率为6%，月还款额为__元。 A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

4、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落

5、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1200 B．1150 C．1100 D．1050

6、会计的基本职能包括。 A：反映职能 B：监督职能 C：盈利职能 D：增值职能 E：管理职能

7、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。 A：征收或者征用都是为了公共利益需要 B：征收或者征用都要依法给予补偿 C：征收是国家行为，征用是企业行为

D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E：征收是强制性的，征用是非强制性的

8、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。 A．具有重要价值 B．具有现实价值 C．具有巨大价值

D．具有历史价值

9、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。 A．能抵消通货膨胀的影响 B．相对较高的收益水平 C．提高投资者的资信等级 D．易于获得金融机构的支持

10、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况

B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输

11、在求取净收益中，运营费用包括。 A：房地产持有环节的税收 B：房地产折旧费 C：房屋保险费

D：房地产抵押贷款还本付息额 E：为承租人提供的服务费

12、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权 13、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A：利润为零时 B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标 D：允许的最高经济效益指标 E：借款合同 14、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。 A．借款偿还期 B．利息备付率 C．流动比率 D．偿债备付率 E．资产负债率

15、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价

16、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

17、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。

A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平 B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E．可以为日后的估价提供参考

18、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括__。 A．价值相对指标 B．结构相对指标 C．强度相对指标 D．动态相对指标 E．时期相对指标

19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。 A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

20、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。 A：240 B：622 C：312 D：874

E：借款合同

21、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择__。 A．退房

B．甲公司返还李某22 500元 C．甲公司返还李某27 900元 D．甲公司返还李某36 706元 E．甲公司返还李某45 000元

22、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。 A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测 B：收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核 D：市场比较法中对房地产状况进行调整

E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 23、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。 A．30 B．40 C．60 D．70

24、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 A．2000年7月1 B．2001年7月1 C．2002年7月1 D．2003年7月1日

25、工程项目管理的基本职能是计划、__。 A．组织 B．决策 C．控制 D．协调 E．反馈