城市规划与管理 中国市场２０１５年第２６期（总第８４１期） 以房养老的实践探索与发展路径分析 刘婷，张小楠 ８３００５２） （新疆农业大学 管理学院，新疆 乌鲁木齐［摘要］通过对国内主要的“以房养老”实践进行剖析，总结出我国“以房养老”实施中面临的现实困境；通过 总结国外“以房养老”的主要模式，得到如下重要启示：合理的、多层次的产品设计是基础，政府担保和监管是关键， 法律健全是保障；最后提出加强“以房养老”的关联性研究、加强“以房养老”的市场环境的建设、推动相关法律法 规的探索与完善、积极探索有针对性的“以房养老”试点等政策性建议。 ［关键词］以房养老；模式；困境；建议 ［ＤＯ１］１０．１３９３９／ｊ．ｃｎｋｉ．ｚｇｓｃ．２０１５．２６．１９０ １ “以房养老”的内涵 １＿１ “养老”的含义 养老应该包括三方面内容：一是老有所养；二是老有 所居；三是老有所慰，即老年人能够得到生活上的照料和 付清。租期到约后，如果老人仍健在，那么老人可以继续 租住并且租金全免，如果老人在租期内去世，剩余的租金 要返还至老人的遗产继承人，老人的房屋则由公积金管理 中心用于城市的廉租房建设。上海纳入试点的曾有２０多户 家庭，但由于很多老人的子女不赞成将房屋产权变卖给公 积金管理中心，该模式在推广过程中遇到了较大的阻力。 精神上的慰藉。 １．２ “以房养老”的含义 所谓“以房养老”，简单地说，就是年轻时“以钱买 房”，年老时“以房换钱”。以房养老有多种操作模式，主 ３国外“以房养老”模式与经验 当前，美国的“以房养老”有三种方式：房产价值 转换抵押贷款计划（ＨＥＣＭ）、住房保留计划（Ｈｏｍｅ Ｋｅｅｐｅｒ）和财务自由计划（ＦｉｎａｎｃｉＭ Ｆｒｅｅｄｏｍ）。其中前两 种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机 构推出的。从适用对象上看，ＨＥＣＭ计划主要适用于拥有 要有租售换养、以大换小、售房入住养老院、售后返租、 异地养老、反向抵押贷款等多种模式。其中，住房反向抵 押贷款是众多以房养老模式的高级表现形式。它是以住房 为载体，金融保险为手段，养老保障为目的，是将拥有住 房的价值，尤其是自己死亡后住房的剩余价值在自己生前 提前变现运用到养老的方式。“以房养老”的主要表现为 住房反向抵押贷款模式，也称“倒按揭”。 较低价值房产的借款者，Ｈｏｍｅ Ｋｅｅｐｅｒ计划适用于拥有中 等价值房产的借款者，而Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｆｒｅｅｄｏｍ适用于高档房 产的持有人。ＨＥＣＭ计划是由美国联邦政府提供担保，由 住房与城市发展部设立，由联邦住房管理局运营。它为老 ２我国“以房养老”实践与现实困境 ２．１南京“以房换养”模式 ２００５年，南京汤山留园老年公寓在全国首家推出了“以 房换养”模式，该模式的主要内容是：年龄满印周岁的老 年人提供了一种贴现其住房余值来养老的金融机制，使老 年人在不放弃居住权的前提下，将他们所拥有的房产价值 的一部分变现，以支付比如医疗、家庭装修、购买长期看 护保险、或用于其他任何用途。该计划是在全联邦范围内 发放的，主要满足那些拥有住房，但经济窘迫的老年人保 人，拥有南京市明晰产权６ｏ平方米以上的住房，不论其身体 健康状况如何，只要自愿将其房产抵押，经公证后人住老年 公寓，则其以后的食宿、医疗等全部生活费用由老年公寓负 责，个人终身免交一切费用；老人的房产则由老年公寓对外 出租，收入归老年公寓所有；待老人去世后，房屋的产权归 至老年公寓。模式实施之初，曾受社会和媒体的广泛关注， 持生活质量的需要。申请者必须事先提出申请，并签订借 贷协议。但该贷款是免税的，借款人不需要提供任何收入 证明。该计划已经成为美国发放量最多，普及最广、覆盖 面最大、最受老年人欢迎的以房养老产品。对于Ｈｏｍｅ Ｋｅｅｐｅｒ计划来说，联邦抵押协会（Ｆａｎｎｉｅ Ｍａｅ）不仅是该 产品的设立者，而且是二级市场上的购买者。Ｆａｎｎｉｅ Ｍａｅ 但因各种因素的影响，并没有得到消费者的认可。 ２．２上海“售后返租”模式 上海市公积金管理中心于２００７年推行“售后返租” 的主要业务有两类：（１）通过发行住房抵押债券，筹措 资金，从一级市场购买住房抵押贷款及反向抵押贷款，经 过证券化之后，再出售给投资者； （２）按揭投资业务， 即通过发行债券筹集资金，买入机构按揭或是重新向投资 者买入其担保的按揭证券。在美国，Ｆａｎｎｉｅ Ｍａｅ是反向抵 模式。此种模式的做法是：６５岁以上，有５Ｏ平米以上住 房的老年人，先将房产出售给市公积金管理中心，一次性 获得房款，老人再用所得款项重新向管理中心租住此套住 房，双方自行约定租期，租金与市场价等同，但需一次性 押贷款二级市场上唯一的收购者，它的存在为反向抵押贷 刘婷，等：以房养老的实践探索与发展路径分析 款产品的流通构建了一个有效平台。Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｆｒｅｅｄｏｍ计 城市规划与管理 “以房养老”的实践经验，提出以下几点建议：第一，加 划是由一家私营机构一老年人财务自由基金公司提供的住 房反向抵押贷款产品。１９９６年以前，美国有三家私营公 司开展反向抵押贷款业务。期间，有２家终止了此项业 务。目前，美国反向抵押贷款市场上，除ＨＥＣＭ计划和 Ｈｏｍｅ Ｋｅｅｐｅｒ计划之外，只有Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｆｒｅｅｄｏｍ一家私营 公司在运作。该计划主要面向“特大型”的反向抵押贷 款，最高贷款额可达７０万美元。因此，它主要适用于拥 有高档住房的老年人。 强“以房养老”的关联性研究，以此推进该项改革的顶 层设计和制度准备，理清基本养老保险和“以房养老” 的关系，基本养老保险制度是主体，“以房养老”是基本 养老保险制度的有效补充；第二，加强“以房养老”的 市场环境的建设，促进贷款机构、保险机构、评估机构、 仲裁机构的良性发展，通过引入专门的“以房养老”运 营机构，使得“以房养老”的实施更加专业化；第三， 推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房 养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在 的疏漏和盲区；第四，积极探索有针对性的“以房养老” 试点，以本次全国层面“以房养老”试点启动为契机， 探索可推广、可复制的经验，推动“以房养老”的扩围。 ４结论与建议 作为我国居民养老的一种新尝试，“以房养老”有助 于丰富我国养老模式、促进养老资源优化配置，但是现实 中我国各地的“以房养老”试点大都无疾而终，主要是 因为受到以下四个方面条件的制约：一是制度层面，国家 参考文献： ［１］刘杰锋，朱沙，曾胜．以房养老：理念、模式和经验 强制推行基本养老保险制度与市场上的“以房养老”模 式共存，容易混淆制度性安排与市场性做法的界限；二是 政策层面，主要体现在城市住宅用地使用权的规定，限制 了“以房养老”模式的推广；三是技术层面，主要表现 ［Ｊ］．西部论坛，２０１４，２４（３）：３２—３９． ［２］郑萍．美国以房养老模式及其对我国的启示［Ｄ］．湘潭： 湘潭大学，２０１２． 在我国金融市场不成熟，缺乏专门的“以房养老”的运 营机构；四是法律层面，主要是因为现有的法律法规无法 ［作者简介］刘婷（１９８４一），女，新疆哈密人，硕士研究生在 读。研究方向：行政管理。导师：张小楠。 与“以房养老”的相关规定有效衔接。本研究结合国外 （上接Ｐ１７０） 例如，开设礼仪课程，开展校园文明活动文化节等，以此 来强化学生的文明行为规范。 ３．４融合企业文化 ３构建系部文化建设体系的相关建议 ３．１完善系内物质设施建设 系内物质基础设施是文化最自然的表现形式，对系部 企业文化与学校文化的共同基础都是精神文化，其作 用都在于产生凝聚力和感召力，增强自身的影响力，调动 成员的积极性和创造性，这为二者的融合提供了基础。相 较于学校文化所追求的社会效益而言，企业文化更加注重 文化建设产生一定的影响，主要包括系部教学设施、文化 体育活动设施设备等。其中，在教学设备中，我们要不断 更新，适应知识经济的需求，打破传统的封闭式教育体 系，建立信息化、开放化的设备。 ３．２加强人文环境建设 在培养学生过硬的专业实操技能的同时，也要重视人 实践与创造，追求经济效益的最大化，其核心是创新与竞 争。鸿德学院在生源质量、师资结构、办学层次等方面都 与公办学校存在差距，社会对民办高校的认可程度远没有 对公办学校的认可程度高。因此，我们不得不注重办学特 色的体现。促使系部文化具备了鲜明的校园特色文化，才 能在社会上获得更多的认可和发展。 参考文献： ［１］康辉宇．浅谈大学系部文化建设的认识与实践［Ｊ］．劳动 保障世界，２０１３（１２）． ［２］郭长春．高职院校系部文化建设探析［Ｊ］．山西经济管理 干部学院学报，２０１４（３）． 文素质教育课程的设置，培养学生广博的知识理论，既能 依靠专业做事又能依托良好的人文素质做人。 ３．３完善师资，规范学生行为 财会系应开展形式多样的校园文化活动，丰富教师的 课余生活，提供其展现才华的舞台；提供培训与学习的机 会，为其发展提供保障。以便使教师增强对学校文化建设 的主动性和积极性，充分发挥自身的行为引导作用。财会 系应加强学生职业行为规范教育，并认真落实课堂教学、 课外活动、实习训练、社会实践等各个环节中，使培养出 来的学生拥有较高职业道德素养。具体可以开展系部学风 建设活动，正确引导学生自主学习。培养学生自主学习的 有效方式，使学生在文化空间里展示自我，潜力得到有效 激发。规范学生基础文明行为，注重培养职业道德修养。 对于学生基础文明行为的规范应从新生开始注重，通过对 他们的文明行为的教育，逐步引导规范其基础行为方式。 ［３］张光彩．以人为本的高校财会队伍文化建设分析［Ｊ］．行 政事业资产与财务 ２０１４（４）． ［基金项目］本文系内蒙古师范大学鸿德学院教学研究项目 “民办本科院校财会类人才培养的研究”（项目编号：２０１４０１８）阶 段性研究成果。 ［作者简介］李志华（１９８６一），女，汉族，山西朔州人，硕士 研究生，助教。研究方向：社会主义市场经济理论与实践。 ２０１５．６匝
