目录
序言……………………………………………5
第一部分、回顾历史,挑战未来……………7
第二部分、市场分析………………………..14
附表…………………………………………..20
第三部分、项目分析…………………………27
第四部分、全局基调设计建议………………40
第五部分、销售策略………………………..62
第六部分、推广策略……………………….74
第七部分、合作服务项目……………….96
序言
您的项目如何赢得市场的青睐?
您的项目如何实现最大价值的利润空间?
您的公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌?
在我们思考这些问题的同时,我们先来审视目前楼市的状况:
1、供给过剩。
2、同质化倾向严重。
3、市场的进一步细分。
4、买家消费越趋成熟、理性。
5、市场推广有效性下降。
6、知识需求结构变化迅速,难以把握。
7、知识经济时代的挑战。
这些现实,令越来越多的投资开发商在开发新项目时,望而却步、举棋不定。但,如果我们面对市场的严峻,努力寻求出一条解决之道,那么将会有一个全新的前景。
英国经济学家凯恩斯说过:困难并不存在于新生事物中,而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后,经历了点子营销时期的冲动、茫目之后,终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势,最大限度地挖掘和释放生产力,把内、外部资源进行最优化的组合。 从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合,打通专业化分工带来的壁垒和隔阂,将各环节合作的成本降到最低,并为各专业环节提供高效的运作平台,使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政,项目的开始之初,就应该有这样的统一与协调。
我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时,我们会发现“海阔凭鱼跃”,项目的可塑性增加,对开发商而言,这意味着机会与成功!
第一部分
从沪上房地产发展的四个历史阶段来看,房地产市场的发展逐渐从幼稚走向成熟,市场化程度越来越高。上海房地产市场变化特征是较为显著的。
阶段 | 年代 | 市场行为 | 市场特征 | 代表楼盘 |
第一时代 | 1991-1996 | 炒买炒卖 卖方市场推销阶段 |
| 康健小区 古北小区 珠江玫瑰花园 |
第二时代 (反思期) | 1993-1996年上半年 | 国家市场 买方市场 营销阶段 | 1.外销疲软.内销旺 2.楼价回落. 3.多层住宅受捧. 高层积压. 4.白领工薪阶层的 消费抬头. 5.投资减少、自用 为主. | 金汇花园、 佳信城市花园 虹叶花园 莲浦花苑
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第三时代 (理性期) | 1996年下半年-1999年上半年 |
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